Abraam Kosmidis, Rechtsanwalt + Dikigoros
Zustaendige Kammern:
Rechtsanwaltskammer Stuttgart (als Rechtsanwalt), Anwaltskammer Thessaloniki (als Dikigoros)
Taetigkeitsschwerpunkte:
Handelsrecht, Gesellschaftsrecht, Unternehmensgruendungen, Immobilienrecht, Erbrecht
Eigentumserwerb in Griechenland
Rechtsgrundlagen
Griechenland ist wie Deutschland ein Rechtsstaat; der Erwerb an griechischen Immobilien richtet sich nach dem Astikos Kodikas (ZGB - Zivilgesetzbuch); dieses Gesetzbuch ist vergleichbar mit unserem BGB.
Wie nach deutschem Recht, auch nach griechischem Recht ist der Eigentumserwerb an einer Immobilie erst mit der Eintragung im Grundbuch vollzogen.
Eine grundbuchliche Eintragung ins Ipothikofilakio oder Ktimatologio ist zur Erlangung von Rechtssicherheit erforderlich, da der gute Glaube an die Richtigkeit des Grundbuchs auch im griechischen Recht geschützt ist.
Der Kaufvertrag Griechische Immobiliengeschäfte werden durch den Abschluß eines notariellen, präzise gefassten Kaufvertrages abgewickelt.
Der Kaufgegenstand wird exakt beschrieben, der Kaufpreis und dessen Fälligkeit genannt, Stornierungsrechte und Vertragsstrafen bei Zahlungsverzug und/oder Rücktritt vom Kaufvertrag festgelegt; ebenso die Vertragsabwicklung zur Erlangung der Eigentumsübertragung im Grundbuch.
Das Grundbuch Wie genau beim deutschen Recht, ist nach dem griechischen ZGB der Eigentumswechsel mit Eintragung beim für die Immobilie zuständigen Grundbuchamt vollzogen.
Die Zahlung des Kaufpreises oder Restkaufpreises erfolgt unmittelbar mit der notariellen Niederschrift und wird im besagten Notarprotokoll festgehalten.
Die Zahlung der Grunderwerbsteuer (siehe Recht und Steuern) ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung, mit der man das amtierende Notariat beauftragen kann.
27.04.07|Immobilien Kauf und Verkauf|34 
1. Aufenthaltsrecht allgemein
Angehörige der Staaten der EU können mit ihrem Reisepass oder Personalausweis visumfrei einreisen und sich bis zu drei Monaten in Griechenland aufhalten.
Für einen Aufenthalt von mehr als drei Monaten muss beim zuständigen Ausländeramt einen Aufenthaltserlaubnis beantragen.
1.1. Aufenthaltserlaubnis zum Zwecke der Erwerbstätigkeit -Seit dem 01.01.1988 besteht Freizügigkeit für Arbeitnehmer aus EU-Staaten, die sich zum Zwecke der Erwerbstätigkeit in Griechenland aufhalten. -Seit dem EU-Beitritt Griechenlands (01. Januar 1981) besteht Freizügigkeit für Personen aus EU-Staaten, die sich in Griechenland als selbständig Tätige niederlassen. - Im Rahmen des freien Dienstleistungsverkehrs innerhalb der Gemeinschaft besteht Freizügigkeit für Anbieter/Erbringer von Dienstleistungen für den Zeitraum ihres Auftrags und für Empfänger von Dienstleistungen.
1.2. Aufenthaltserlaubnis ohne Erwerbstätigkeit Durch EU-Verordnung Nr. 90/365/EWG vom 28.06.1990 genießen EU-Staatsangehörige, die aus dem Erwerbsleben ausgeschieden sind und Rente/Pension beziehen, ebenfalls Aufenthaltsrecht, sie müssen neben ausreichenden Einkünften auch eine Krankenversicherung nachweisen.
1.3. Aufenthaltserlaubnis für Familienangehörige Familienmitglieder eines EU Aufenthaltsberechtigten sind, ungeachtet ihrer eigenen Staatsangehörigkeit, ebenfalls aufenthaltsberechtigt. Sie erhalten die gleiche Aufenthaltserlaubnis wie der Berechtigte. Familienmitglieder sind der Ehegatte sowie Verwandte in auf- und absteigender Linie. 1.1.5.
Gültigkeit Die Aufenthaltserlaubnisse zu 1.2. bis 1.4. werden zur Zeit noch höchstens bis zu
fünf Jahren erteilt. Sie sind nach Ablauf jeweils neu zu beantragen. Griechenland konnte sich bisher nicht dazu entschließen, die Aufenthaltserlaubnis unbefristet zu erteilen, wie es z.B. in Deutschland für griechische Staatsbürger in der Regel geschieht.
To be continued…
26.04.07|Griechenland|2
Nach welchen Maßgaben und Kriterien eine Person oder Gesellschaft in Griechenland der Besteuerung unterliegt, richtet sich nach dem Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland – Griechenland und dem Einkommensteuergesetz (Foros isodimatos).
Also ist die Frage nach der Ansässigkeit zu klären.
Nach griechischem Steuerrecht erfolgt die Einkommensbesteuerung bei natürlichen Personen nach dem Wohnortsprinzip und dem Grundsatz der Quellenbesteuerung.
Als Wohnort gilt dabei der Ort des Wohnsitzes oder ständigen Aufenthalts.
Bei Gesellschaften gilt als Wohnort der Firmensitz der der Verwaltungszentrale. Zusätzlich sind Personen in Griechenland steuerpflichtig, welche ein Einkommen aus einer Tätigkeit in Griechenland beziehen und zwar unabhängig vom Wohn-, Aufenthaltsort oder der Staatsangehörigkeit.
Existieren im Heimatland und Gastland verschiedenartige Steuerkriterien, die in den zwei Staaten ein und dieselbe Person als unbeschränkt steuerpflichtig ansehen, vermeidet eine zweifache Besteuerung das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und Deutschland. Gehen Sie einer gewerblichen Tätigkeit nach, haben einen festen Wohnsitz oder kaufen ein Ferienheim, immer ist eine Steuernummer von Nöten (AFM / Α.Φ.Μ.: Arithmos forologikou mitrou).
Dieses ist die generelle Steuernummer für Ausländer. Sie ist die Voraussetzung für jegliche geschäftliche Vorhaben.
Die AFΜ ist beim für Ausländer zuständigen Finanzamt zu beantragen und ist bei die Beantragung die Bestellung eines Steuerbevollmächtigten (antiklitos) ogligatorisch.
Sowohl beim Immobilienerwerb, allen Notar- und rechtlichen Angelegenheiten und Steuerzahlungen ist diese Identifikationsnummer unerlässlich.
Sie löst nicht automatisch eine Steuerpflicht aus sondern dient lediglich der Identifikation.
26.04.07|Steuerrecht|27
Im Rahmen der Freizügigkeit für Arbeitnehmer bzw. der Niederlassungs- und Dienstleistungsfreiheit für Selbständige steigt die Anzahl der grenzüberschreitenden Wanderungen innerhalb der europäischen Gemeinschaft zwecks Tätigkeitsaufnahme im europäischen Ausland.
Umso bedeutender wird zugleich die Klärung des individuell geltenden sozialen Rechtssystems um speziell Beitragspflichten sowie bei Alters – und Hinterbliebenenrenten feststellen zu können.
Bei einer Tätigkeitsaufnahme im europäischen Ausland stellt sich die Frage nach dem einschlägigen System der Altersicherung für den jeweils Betroffenen; insbesondere auch im Hinblick auf eine ggfls. bestehende Versicherungspflicht in dem anderen EU-Mitgliedsstaat.
Entscheidende Bedeutung kommt dabei der EWG-Verordnung Nr. 1408/71 vom 14.06.1971 (VO 1408/71) über die Anwendung der Systeme der sozialen Sicherheit auf Arbeitnehmer und Selbständige sowie deren Familienangehörige, die innerhalb der Gemeinschaft zu und abwandern zu. Gemäß Art. 13 Abs. I der VO 1408/71 gilt zunächst der Grundsatz, dass für eine innerhalb der EU ausgeübte Beschäftigung oder Tätigkeit Versicherungspflicht nur in einem Mitgliedstaat besteht, wobei sich die Frage in welchem Mitgliedstaat Versicherungspflicht besteht nach den Art 13 ff. der VO 1408/71 richtet.
Nachfolgend werden zwei in der Praxis häufig vorkommende Fälle näher dargestellt. 1. Tätigkeit oder Beschäftigung in nur einem Mitgliedsstaat Wird eine Tätigkeit (selbständige Tätigkeit oder abhängige Beschäftigung) in nur einem Mitgliedstaat ausgeübt unterliegt der Betroffene gemäß Art. 13 II VO 1408/71 ausschließlich dem Recht der sozialen Sicherheit dieses Mitgliedsstaates, ohne dass es dabei auf den gewöhnlichen Aufenthalt des Arbeitnehmers ankommt.
Der Betroffene bleibt aber dennoch in seinem ursprünglichen System der sozialen Sicherheit versichert, wenn einer der von diesem Grundsatz abweichenden und in den Art. 14 ff. VO 1408/71 geregelten Ausnahmefällen eingreift.
26.04.07|Sozialversicherungen|
Im Verkehr mit griechischen Finanzbehörden ist grundsätzlich die Angabe der (eigenen) Steuernummer erforderlich.
Weiterhin wird die Steuernummer auch für die Abwicklung etlicher alltäglicher privater Rechtsgeschäfte benötigt, sodass in der Praxis kaum jemand auf den Erwerb einer eigenen Steuernummer verzichten kann.
Die Aufnahme jeder Art von Geschäftstätigkeit in Griechenland beginnt immer mit dem Gang zum Finanzamt, sodass spätestens zu diesem Zeitpunkt eine Steuernummer verfügbar sein bzw. beantragt werden muss.
Weiterhin sind für die obligatorische Anzeige der Aufnahme bzw. Einstellung jeder Geschäftstätigkeit eine Reihe je nach Unternehmensform variierender Unterlagen einzureichen.
Nachfolgend werden einige häufig gestellte Fragen mit Bezug auf Zuteilung einer Steuernummer sowie Aufnahme und Einstellung des Geschäftsbetriebs beantwortet, jedoch verständlicherweise ohne Anspruch auf Vollständigkeit und ohne Gewähr.
Bei welcher Stelle oder Behörde ist in Griechenland die Zuwseisung einer Steuernummer zu beantragen? Im Regelfall ist die Steuernummer (griechisch “AFM” = Arithmos Forologikou Mitroou) bei der für den Wohnsitz des Antragstellers zuständigen Finanzbehörde (griechisch: “DOY” = Dimosia Ikonomiki Ypiresia) zu beantragen. In einigen Fällen (juristische Personen, Antragsteller ohne Wohnsitz in Griechenland etc.) gelten abweichende Regelungen.
26.04.07|Aktuelles|4
Das Ziel des neuen griechischen Entwicklungsgesetzes / Fördergesetzes 3299/2004 liegt laut Artikel 1 in “der Kräftigung einer ausgewogenen wirtschaftlichen Entwicklung, der Erhöhung der Beschäftigung, der Verbesserung der Konkurrenzfähigkeit der Wirtschaft, der Unterstützung unternehmerischer Aktivitäten, der Förderung neuer Technologien, dem Schutz der Umwelt, der Einsparung von Energie und dem Erreichen einer regionalen Angleichung”.
Je nach Art und Umfang einer Investition werden staatliche Förderungsmittel, Leasing-Zuschüsse, Steuerbefreiungen sowie Kostenzuschüsse für neu geschaffene Arbeitsplätze gewährt.
Ein Schwerpunkt des Fördergesetzes 3299/2004 liegt auf der Erschließung und Nutzung alternativer Energiequellen.
Weitere Anreize für eine Investition in Griechenland insbesondere auf dem Sektor der Solarenergie (Solartechnik, photovoltaische Anlagen, Solarparks) und Windenergie (Generatoren, Windparks) bietet das im Juni 2006 verabschiedete Gesetz 3468 bezüglich regenerativer Energiequellen (”APE”), das u. a. langfristig lukrative Mindestpreise für eingespeiste elektrische Energie garantiert.
Der nachstehende Auszug des griechischen Fördergesetzes 3299/2004 bezieht sich auf die geographische Gliederung der Fördergebiete in Griechenland und den Umfang der Fördermittel für Investitionen auf dem Sektor der regenerativen Energie.
26.04.07|Firmengruendung und Staatliche Foerderung|19
In Griechenland befindliche Immobilien werden im Erbfall unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Erblassers und des / der Erben grundsätzlich nach griechischem Recht besteuert.
Da in Griechenland zur vereinfachten Ermittlung und Berechnung des steuerrelevanten Wertes von Immobilien bereits in den 90er Jahren das - allerdings nach wie vor nicht völlig flächendeckende - System der so genannten sachwertorientierten Ermittlung von Immobilienwerten (”antikimenikos ypologismos”) etabliert wurde, legt das griechische Finanzamt im Regelfall auch bei der Ermittlung des steuerbaren Wertes immobilen Nachlassvermögens den jeweiligen Einheitswert (”antikimeniki axia”) zugrunde.
Sofern nicht anders angegeben, beziehen sich die nachfolgenden Angaben auf Erbfälle ab 01.01.2006. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr und unter Ausschluss jeglicher Haftung.
26.04.07|Erbschaftsrecht|21
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